Kontakt / Korespondencja
pl. Zwycięstwa 2, 90-312 Łódź
tel. +48.601227230

 

Email
biuro@archidotum.pl
biuro@bjakbim.pl

Wycena prac projektowych z uwzględnieniem BIM

Obserwując rynek prac projektowych, rozmawiając z różnymi pracowniami z całej Polski, odnoszę wrażenie, jak byśmy byli w sklepie „wszystko za 4 zł”, gdzie projekt jest śmiesznie tani, ale i produkt, który wypuszczamy – tandetny. Generalizuję oczywiście, bo są pracownie, które potrafią zadbać o swoje interesy, a zamawiający wiedzą, że jak podpiszą umowę to projekt będzie pod każdym względem świetny.

Prestiż i powaga naszego zawodu dyktowana jest jednak przez 90% pracowni, które borykają się z codziennością, a rywalizacja polega na cięciu kosztów, aspiracji i walce o przeżycie kolejnego dnia.

Fatalną pracę wykonały przetargi organizowane według zasady „zaprojektuj i wybuduj” z istotnym kryterium ceny za projekt. To one doprowadziły do naszej dezorientacji co do zasad wycen projektu i wizerunku architekta.
Teraz, jak coś zaprojektujemy, to inwestorowi się wydaje, że w cenie naszej pracy jest też mycie okien na Boże Narodzenie.

Czy BIM może być ratunkiem dla kieszeni biur projektowych? Oczywiście, że tak. Ale musimy mieć świadomość, że to proces, nic nie wydarzy się natychmiast i najpierw należy pokonać nasze wewnętrzne demony w postaci rutyn i przyzwyczajeń. BIM dla funkcjomujących pracowni to droga mentalna, dla chcących się uczyć i otwartych głów. Dla architektów wchodzących w życie zawodowe to oczywistość – innej drogi nie ma.

Muszą też powstać jednorodne i jednoznaczne przepisy określające BIM, bo tylko wtedy będziemy posiadać realne odnośniki do innego myślenia o wycenach.

Jak więc wyceniać projekty, które chcemy nazwać, że są przygotowane zgodnie z regułami BIM?

Najpierw musimy wiedzieć co to jest ten BIM i że nie jest to opracowanie projektu w 3D. Musimy mieć u siebie w pracowni osoby, które albo się przeszkoliły, albo własną pracą zdobyły odpowiednie szlify. Musimy mieć zaprzyjaźnionych branżowców, którzy będą już na podobnym poziomie. Ideałem byłby wykonawca, który potrafi wykorzystać informacje, które mu przekażemy do jego pracy na budowie. A szczytem byłby jeszcze świadomy użytkownik, też wyposażony w narzędzia, które przyniosą mu genialne korzyści w eksploatacji obiektu. A wszystko dlatego, że nasz projekt był BIMowy.

Musimy mieć pewność, że skaczemy do basenu w którym jest woda. Przeszkolony personel, wiedza, wytrenowany format wymiany danych i współpracujący, szeroki zespół wszystkich biorących udział procesie inwestycyjnym, to ta nasza woda w basenie.

Jak robiło się, i w dalszym ciągu się robi, wyceny dzisiaj.

Dosyć powszechną metodą określenia ceny projektu przez pracownie projektowe są „Zasady wycen prac projektowych SARP” przyjęte Uchwałą nr 70 z dnia 5 kwietnia 2014 r. Zarządu Głównego Stowarzyszenia Architektów Polskich.
Żeby dokonać wyceny prac projektowych nad danym obiektem należy zakwalifikować go do jednej z 6 kategorii złożoności oraz określić rodzaj obiektu (mieszkalne; biura; administracja i łączność; straż, policja, więzienie; handel, usługi; oświata; nauka; zdrowie i opieka społeczna;kultura; sport i rekreacja; hotel i turystyka; rolnicze; komunikacja; przemysł i magazyny; militarne i obrony cywilnej).

Cenę projektu wylicza się jako iloczyn wskaźnika procentowego i spodziewanego kosztu budowy projektowanego obiektu.

Do określenia wskaźnika procentowego służy tabelka gdzie do różnych kategorii, zależnie od szacowanej wartości realizacji, przyporządkowane są różne wartości procentowe (od 2,25% do 9,40%).

Dokument precyzuje dalej fazy projektu i sugeruje następujący podział całej kwoty:

a) projekt koncepcyjny: 7-15%
b) projekt budowlany: 30-45%
c) projekt wykonawczy: 40-60%

Cena nadzoru autorskiego określana jest jako minimum 15%.

Dalej opisany jest cały szereg dodatkowych problemów, które mogą mieć wpływ na cenę projektu i sugestie jak wskaźnikowo je rozwiązywać.

W cenniku jest również tabela podpowiadająca jak w poszczególnych fazach dzielić fundusze wśród całego zespołu projektowego (koordynacja, architektura, konstrukcja, instalacje i połączenia sanitarne, instalacje elektryczne i teletechniczne, zagospodarowanie terenu i mała architektura, drogi i zieleń, kosztorysy).
Interesująca jest też informacja o proponowanych stawkach za godzinę konsultacji projektanta.

Po żmudnych obliczenaich otrzymujemy kwotę X, która oczywiście jest absolutnie życzeniowa i która nic nie ma wspólnego z rzeczywistością. Zazwyczaj zastanawiamy się jaką cząstkę z naszych wyliczeń wpisać jaką ofertę, by wstrzelić się w oczekiwania i możliwości inwestora?

Innym sposobem wyliczenia ile nam się zależy za projekt, choć metodycznie podobnym do omówionego wcześniej, jest program ze strony www.simplifee.pl.

Pięć kroków.

  1. Określenie jednej z 15 kategorii obiektów.
  2. Wprowadzenie powierzchni całkowitej obiektu.
  3. Wybór spośród 26 wskaźników mających wpływ na nasze zaangażowanie w projekcie.
  4. Wprowadzenie wskaźnika korekty.
  5. Publikacja oferty.

Efekt końcowy podobny, choć chyba już lepszy niż powyżej.
Program oparty jest o istniejące regulacje prawne i ma pewien sposób na zaimplementowanie dodatkowej pracy, chociażby wynikającej z użycia BIM – to wprowadzenie wskaźnika korekty.

Zastanawiając się nad wszystkimi kosztami w ciągu 40 lat życia budynku można przyjąć, że 20% to koszty realizacji, 4% – koszty finansowania inwestycji, a 75% to koszty eksploatacji. Aż 75%!
Ten 1%, który został to cena projektu – możemy się zgodzić, że to kwota prawie pomijalna.
W stosunku do kosztów realizacji to około 4% – i tak za dużo w stosunku do standardów wycen jakie normalnie przyjmujemy. A więc nawet nie jest to 1%, może nawet będzie to 0,5% wszystkich kosztów w ciągu 40 lat.
Podniesienie wynagrodzenia zespołu projektowego o 50% wystarczy nam na wszystkie fanaberie związane z BIM, a te 50% to zaledwie (najwyżej!) 0,5% wszystkich kosztów w ciągu 40 lat.

Uświadomienie wykonawcy, że dzięki temu, że dajemy mu projekt BIM może zaoszczędzić minimum 10% podczas budowy (w naszym wyliczeniu 10% od 20%, które przeznaczyliśmy na realizację to 2%, czyli już 4 razy więcej niż nam teoretycznie ekstra wypłacono). Natomiast koszty eksploatacji mogą być i o 30% niższe! Kwotowo to już są astronomiczne pieniądze.

Zamawiający chce zapłacić za projekt jak najmniej – to oczywiste. Musimy przekonać inwestora, że płacąc odrobinę więcej za projekt może sam zyskać ogromne pieniądze – to klucz do większych naszych zarobków, ale też mały krok do podniesienia prestiżu zawodu.

Zamawiający z reguły płaci za projekt, ale też za realizację obiektu. Tu jest pierwszy moment kiedy mamy szansę przekonać go, że potrafimy sprawić, że te koszty faktycznie mogą być niższe.

Jeżeli zamawiający jest również użytkownikiem to kolejny powód by poznał ile więcej pracy musimy wykonać i jaki to ma wpływ na dziesięciolecia życia budynku.

Na projekcie BIM wszyscy zyskują, nikt nie traci. Trzeba mieć tylko świadomość tych benefitów.

Co zyskuje wielobranżowe biuro architektoniczne używając BIMu:

  • pewność znalezienia ewentualnych kolizji,
  • łatwiejsza i szybsza współpraca międzybranżowa,
  • pełniejsze panowanie nad kosztami, szybszy kosztorys,
  • przewidywalność kosztów ekspolatacji,
  • łatwiejsze panowanie nad problematyką proekologiczną,
  • łatwość dokonywania zestawień i analiz,
  • sprawniejsze panowanie nad problematyką ppoż.,
  • redukcja czasu poświęconego na prezentację pracy architekta przeznaczonej dla inwestora oraz problematyki i rozwiązań przygotowanych dla wykonawcy – NA KAŻDYM ETAPIE PROCESU,
  • kontrola nad założeniami projektowymi z zakresu każdej branży,
  • podniesienie konkurencyjności w zakresie pozyskiwania klientów,
  • dotarcie do większego grona odbiorców związanych z procesem inwestycyjnym, również niekoniecznie związanych ściśle z branżą budowlaną,
  • dotarcie do grona odbiorców nie do końca obdarzonych wyobraźnią przestrzenną, co pozwala na sprawniejsze i szybsze reakcje zleceniodawców,
  • „odczytywanie-czerpanie” informacji z projektu a nie „tworzenie informacji na potrzeby odczytania”,
  • im więcej informacji w projekcie zostanie zawarte (na potrzeby wewnętrzne biura) tym mniej pytań ze strony inwestora czy wykonawcy pozostaje bez odpowiedzi a sam proces odpowiedzi jest procesem automatycznym,
  • stworzenie docelowej dokumentacji projektowej to wynik dotychczasowej pracy uzyskany poprzez proces w pełni automatyczny – czyli wykorzystanie tego co jest opracowane, a nie twór pracy na chwilę bieżącą wg aktualnych potrzeb, które za chwile będą wyglądały zupełnie inaczej,
  • automatyzacja procesu projektowego niekoniecznie musi wpływać na nadłożoną pracę oraz generowanie następnych informacji – wykorzystując technologię projektowania z uwzględnieniem procesów BIM ograniczamy dodatkową pracę do minimum.

Co zyskuje inwestor:

  • niższe koszty realizacji i utrzymania obiektu, możliwość sformułowania oczekiwań jeżeli chodzi o koszty ekspolatacji,
  • szybsza realizacja,
  • przewidywalność procesu inwestycyjnego,
  • łatwiej dostępna dokumentacja,
  • panowanie nad śladem węglowym inwestycji i ogólnie – większa kontrola nad rozwiązaniami proekologicznymi,
  • atrakcyjność w prezentacji i w sprzedaży,
  • używanie nowych technologii (w odniesieniu do konkurencji),
  • przewidywalność i większa kontrola nad zarządzaniem funduszami na projekt i realizację inwestycji,
  • łatwość wyegzekwowania założonego celu od każdego uczestnika realizowanej inwestycji,
  • ograniczenie kosztów administracji projektem oraz inwestycją – mniejsze koszty zarządzania (zysk dla inwestora!).

Firmy wykonawcze:

  • sprawniejsza (szybsza) realizacja,
  • panowanie nad logistyką,
  • sprawniejsze panowanie nad rozwiązaniami proekologicznymi,
  • oszczędność, również oszczędność czasu w odniesieniu do zrozumienia realizacji, możliwości zarządzania realizacją, a także do poszukiwania rozwiązań zamiennych z uwagi na możliwości realizacyjne,
  • przejrzystość w realizacji,
  • zrozumienie realizacji inwestycji w odniesieniu do dbania o interesy wykonawcy i inwestora,
  • wpływ na jakość przedstawianych rozwiązań,
  • czytelne propozycje rozwiązań wykonawczych dla wszystkich stron postępownia,
  • inwestowanie w zespół osób zarządzających inwestycją, przynoszący efekt finansowy i czasowy podczas realizacji,
  • gotowe rozwiązania technologiczne – podparte wytycznymi wybranego producenta nie pozostające bez wpływu na zarządzenie materiałami i zestawieniami, mającymi oczywiście wpływ na koszty realizacji,
  • ograniczenie wprowadzenia szkoleń dla wykwalifikowanych pracowników zarządzających: jakością i technologią zarówno materiałów budowlanych jak i technologią wykonania.

Jak korzystają urzędy włączone w proces inwestycyjny:

  • sprawniejszy dostęp do dokumentacji (oczywiście w ramach kompetencji wymaganych przez prawo) – może mieć to wpływ na jakość wydawanych pozwoleń,
  • jeżeli składanie dokumentacji w standardzie BIM będzie powszechne, urzędy mogą mieć wyjątkowy obraz sytuacji oraz dostęp do danych, które mają wpływ na wzajemne relacje i oddziaływanie, ale również skrócenia procedury PnB dzięki ewidencji założeń ogólnych jako BAZY i PODSTAWY tego co było i będzie procedowane,
  • otrzymują systematycznie „bezpłatne” uaktualnienia sieci i infrastruktury, a także obiektów w uproszczonej formie, a wszystko w 3D.

Benefity użytkownika:

  • ograniczenie kosztów eksploatacji,
  • większa świadomość jakim zasobem kubaturowym się zarządza,
  • nowe narzędzia do wirtualnej eksploracji,
  • konkurencyjność w sprzedaży informacji,
  • ograniczenie informacji przedstawionej na papierze – na poczet technologii cyfrowej,
  • optymalizacja zatrudnienia – większa efektywność pracy zatrudnionych,
  • zdalny dostęp do informacji,
  • świadomość i bezpośrednie benefity z użytkowania obiektu proekologicznego.

Władze miasta/gminy:

  • budynek zaprojektowany w BIMie lepiej przygotowany do struktur SmartCity,
  • może spełniać wiele kryteriów obiektu proekologicznego – łatwiejsza kontrola nad parametrami.

Jak wycenić prace projektowe w BIM?

Uczymy się i nikt nie ma wytyczonych jednorodnych algorytmów w pracy BIM. Każdy projekt jest zazwyczaj inny, wymagający odrębnych metod, bardziej lub mniej urozmaiconych zespołów. Listę wskaźników i rzeczy wpływających na projekt możemy dowolnie wydłużać: konieczności opracowania BEP, dzierżawy/zakupu specjalistycznego oprogramowania, szkoleń, zatrudnienia wykwalifikowanego personelu – modelera, koordynatora BIM, analityka BIM, menedżera informacji, dodatkowych nakładów pracy projektantów i licznych innych rzeczy w kontekście zakładanego stopnia szczegółowości modelu i nasycenia informacją (LoD) oraz standardowych wymagań zamawiającego zawartych w EIR.

Uważam, że za wcześnie na formułowanie zasad wyceny projektów BIM. Znacznie lepszy rezultat osiągniemy jeżeli będziemy mogli użyć odpowiednich argumentów by przekonać inwestorów (też użytkowników) i wykonawców jak dużo zyskają dzięki bardziej zaawansowanemu projektowi. I jak mało znaczy 50% wyższa dla nas gaża w stosunku do ich zysków.

Zbudowanie realnego rynku projektów BIM: zbudowanie jednoznacznych polskich norm dotyczących BIM, wypracowanie rządowych uregulowań, obligatoryjnych zamówień publicznych w BIM – to dopiero da szansę na stworzenie aplikacji pomocnej w wycenach BIM.

Jesteśmy w szczególnym czasie jeżeli chodzi o implemntację technologii BIM do naszych pracowni. Część z projektantów już zbiera doświadczenie, część wie, że to nieuniknione, ale głównym kłopotem jest to, że za BIM nie nadąża prawo i jasność co do jednorodnych reguł.

Oczywiście jest już w tej chwili duże ciśnienie by formalizować standardy określające BIM. Wymienię dwie inicjatywy.

Projekt „Cyfryzacja procesu budowlanego w Polsce” promujący rozwiązania BIM rozpoczął się 13 listopada ubiegłego roku. Jest realizowany przez Stowarzyszenie BIM dla polskiego budownictwa wraz z BIM Klastrem we współpracy z PWC i wspierany przez Komisję Europejską. Jego celem jest upowszechnienie elementów technologii BIM na polskim rynku budowlanym. To pionierski projekt w UE Głównymi celami projektu są:

  • zdefiniowanie procesów, w których możliwe jest korzystanie z technologii BIM w projektach publicznych,
  • opracowanie niezbędnych standardów i dokumentów możliwych do wykorzystania w projekcie pilotażowym wykorzystującym BIM,
  • poprawa wydajności systemu zamówień publicznych w kontekście możliwości wykorzystania technologii BIM przy zamówieniach.

A w praktyce oznacza to opracowanie dokumentów BIM dla zamawiającego, specyfikację platformy IT dla urzędników, oraz mapy drogowej wdrożenia BIM w Polsce. Projekt potrwa rok.

Niezależnie funkcjonuje inicjatywa BIM_standard_PL Witolda Piwkowskiego. To świetny koncept bo wywodzi się z kręgów budowlanych.

Cytuję ze strony Polskiego Związku Pracodawców Budownictwa: „PZPB wspólnie z Polskim Związkiem Inżynierów i Techników Budownictwa podjęli inicjatywę realizacji projektu „BIM Standard PL”. … Sygnatariusze deklaracji mając na uwadze relacje z inwestorami, podwykonawcami oraz dostawcami uznali za konieczne przystąpienie do opracowania standardów BIM dla potrzeb inwestycji budowlanych realizowanych w Polsce w ramach zamówień publicznych.

Wszyscy mamy świadomość, że nowo realizowane projekty mają coraz krótsze terminy realizacji, są coraz bardziej złożone i wielowymiarowe. Obejmują wiele branż i zakresów, często mocno ingerując w istniejącą już zabudowę i infrastrukturę, powodując konieczność przebudowy lub dostosowania. Jeśli pod uwagę weźmiemy ponadto coraz krótsze terminy realizacji, brak pracowników na budowach, rosnące ceny materiałów budowlanych oraz liczne trudności związane z szacowaniem ryzyk – to wszystko wskazuje, że systemowe ujednolicenie komunikacji pomiędzy uczestnikami procesu inwestycyjnego musi być wprowadzone jak najszybciej.”
Inicjatywa powstała w sierpniu 2018 roku, a jej wyniki będą w roku 2020.

Jak praca w reżimie BIM wpływa na koszty projektu?

Z pewnością musimy mieć do dyspozycji kilku ludzi z umiejętnościami, których jeszcze chwilę temu nie było, np.: modelera, koordynatora BIM, analityka BIM, menedżera informacji, no i oczywiście menedżera BIM.
Czasami jest to jedna osoba, która łączy te wszystkie cechy, a czasami, przy dużych projektach zespół się poważnie rozbudowuje. To nie tylko koszty osobowe związane z wypłatami, to też koszty szkoleń, bo jakość posiadanej wiedzy ma kluczowe znaczenie podczas pracy.

Koszty związane z narzędziami są podobne – komputery co jakiś czas należy wymieniać, a oprogramowanie uaktualniać – to w zasadzie niezależne sprawy od procedur jak robimy projekt. Wyjątkiem mogą być pracownie branżowe, które do tej pory oszczędzały na oprogramowaniu, a które w rzeczywistości BIM muszą solidnie zainwestować w nowe narzędzia.

Kosztem może być nauczenie się sprawnych reguł bezstratnej wymiany informacji pomiędzy poszczególnymi platformami oprogramowania.

Cytując Andrzeja Tomanę z artykułu na portalu BIM4u.eu – „Projektowanie w BIM – tańsze czy droższe?”, który przytacza analizy kanadyjskiego biura Lott & Barber Architects, praca w BIM w stosunku do tradycyjnego projektowania jest niespełna 40% wydajniesza! A czas to pieniądz, więc niespodziewanie może się okazać, że BIM jest tańszą metodą na przygotowanie projektu! Były porównywane projekty na tym samym poziomie wypełnienia informacją, a projekt BIM może się bardzo różnić między sobą – wszystko od tego jaki będzie poziom zasobów informacyjnych (LoD).

Ważne jest też to, że ucząc się BIM, musimy mu poświęcić więcej energii. Dopiero po pewnym czasie następuje nagroda w postaci uzyskanej sprawności.

Istotną, niewymierną korzyścią przejścia na BIM jest bezpieczeństwo pracy, rozumiane jako wczesne wykrywanie kolizji i uniknięcie koszmarnych konsekwencji na placu budowy. To częsty powód używania BIM przez pracownie projektowe, mimo, że później przekazuje się tradycyjną dokumentację do zamawiającego.

Pozornie więc koszty projektu BIM mogą być niższe niż projektu, ale jakość przekazanych inwestorowi materiałów będzie na znacznie wyższym poziomie. Jest więc pretekst by cenę projektu podkręcić – sprzedajemy wszak lepszy produkt z ogromnym potencjałem do dalszego wykorzystania.

Ale oczywiście projekt BIM nie będzie do końca BIM jeżeli nie będzie wykonany ze świadomością zamawiającego (inwestora), wykonawcy i użytkownika, że uczestniczy w projekcie BIM, i że pełna współpraca i wymiana informacji między wszystkimi uczestnikami procesu inwestycyjnego to podstawa przedsięwzięcia.

I teraz przechodzimy do gigantycznego problemu, ponieważ, tak jak biura projektowe żyją już w krainie BIM, tak wykonawcy i użytkownicy najczęściej nie wiedzą, że takie światy istnieją. Przynajmniej w zdecydowanej większości.

A tylko współistnienie w projekcie BIM gwarantuje końcowy sukces, bo tak naprawdę wykonawcy, a szczególnie użytkownicy obiektów, są właściwymi beneficjentami BIM. Tylko ONI tego jeszcze nie wiedzą!

W zeszłym roku byłem w Łodzi na targach deweloperskich, była z setka mniejszych i większych firm, rozmawiałem z kilkunastoma znaczącymi i zadawałem pytanie o BIM. Oczywiście żaden z deweloperów nie miał zielonego pojęcia co to jest. Nie miał świadomości, że jego budowa może być i tańsza w realizacji i w eksploatacji.
Jaki to ma związek z wyceną prac projektowych z uwzględnieniem BIM? Ano taki, że wszyscy oni powinni błagać swoje zespoły projektowe by obsłużyli ich używając BIM.
I póki nie będzie zbudowanej takiej świadomości ekspansja projektów BIM będzie bardzo powolna.

Przejdźmy do sytuacji wzorcowej. Jak już mamy zbudowany pełen zespół świadomych firm, które biorą udział w procesie inwestycyjnym, to musimy określić metodę produkowania informacji w ustandaryzowany, uzgodniony sposób, aby zapewnić odpowiednią jakość informacji oraz umożliwić jej przetwarzanie bez potrzeby jej interpretacji. To też koszt, ale błyskawicznie się zwracający, bo BIM to informacja, ale też sposoby dystrybucji tej informacji: po co informacja, dla kogo i czemu ma służyć.

Common Data Environment, czyli wspólne środowisko danych, to podstawa pracy BIM. Określnie zasad pracy w CDE, często w „chmurze”, to klucz do sukcesu.

Kolejny ważny element BIM to EIR (Employer’s Information Requirements), a tłumacząc – Wymagania Informacyjne Zamawiającego. EIR definiuje wytyczne i wymogi inwestora, co do zastosowania technologii BIM w całym procesie inwestycyjnym. Dotyczą m.in. specyfikacji modelu, sposobu jego dostarczania czy zarządzania bazą informacji na każdym etapie inwestycji.

LoD – czyli poziom detalu, oraz LoI – poziom informacji, które są częścią EIR, mogą mieć ogromne znaczenie dla ostatecznej wyceny projektu. Istotne jest to by poziom parametrów LoD i LoI był identyczny dla wszystkich uczestniczących w projekcie.

Dalej jest BEP, czyli BIM Execution Plan – jest zazwyczaj przygotowywany przez biuro projektowe lub generalnego wykonawcę. BEP to bezpośrednia odpowiedź na zagadnienia poruszane w EIR.

Powyższe prcedury zaczerpnięte są z doświadczeń brytyjskich i pewnie w naszych, polskich regulacjach prawnych, znajdą się podobne.

Zaangażowanie biura projektowego w tworzenie powyższych części składowych aktywności procesu inewstycyjnego ma wpływ na cenę projektu.

Nie ma idealnego sposobu jak to wyceniać. Za każdym razem powinniśmy albo kwotowo, albo wskaźnikowo dać wyraz swoim oczekiwaniom.

Przy świadomych partnerach, którzy powinni docenić naszą wiedzę i nowe umiejętności, uzyskanie wyższej wyceny nie powinno być problemem.

Wojciech Wycichowski